EL ARRENDAMIENTO
ARRENDAMIENTO.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o rentas".
En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, analizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probablemente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".
La influencia del derecho inglés y del derecho germano sentaron sus bases para complementar al derecho romano, al grado de no admitirse en la actualidad el arrendamiento perpetuo, pues a partir de
Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corporales o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra. La legislación vigente mexicana permiten que sean objeto materia del contrato de arrendamiento, tanto los bienes muebles como los inmuebles, los corporales como los incorporales o intangibles (llamados así por algunos tratadistas americanos), con la salvedad de los bienes consumibles (aquellos que se destruyen por el primer uso) y los derechos estrictamente personales (a. 2400, CC). Tenemos así, que los servicios que preste una persona, sean éstos intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra son objeto de distinto contrato, pero no del pacto arrendaticio.
Con la influencia del Código Napoleón, la legislación de casi todos los países occidentales fue favorable al arrendador, pero después del Código Civil suizo de las obligaciones, se modificó la legislación para hacerla imparcial, inclinarse incluso en favor del arrendatario.
Los países europeos, después de la segunda guerra mundial, aprobaron una legislación de carácter excepcional y temporal que decretó la moratoria de las rentas y la prórroga de los contratos, incluso se condenó la especulación ilícita, y se crearon comisiones arbítrales para juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. En España, por ejemplo. hubo varias legislaciones de prórroga en que se les negó los beneficios a los extranjeros y se fijaron los montos máximos de aumento de renta, lo mismo que la obligación de los propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacíos.
En México, también existió una legislación de excepción con motivo de la segunda guerra mundial que limitó el arrendamiento y terminó por propiciar una injusticia con respecto a algunos propietarios (esta legislación fue abrogada el 30 de diciembre de 1992), situación que se agudizó con las reformas de 1985 que hicieron obligatorios los plazos respecto a las casas habitación; ello provocó una alteración en las relaciones arrendaticias, con lo cual se llegó al grado de tener que modificar esa situación, en la capital de
Es necesario reiterar que en los contratos de arrendamiento intervienen dos partes (arrendador y arrendatario), como en todos los contratos, y que las soluciones deben encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de la garantía social que consagra nuestra Constitución, sin menoscabo de los derechos del que menos tiene.
Al contrato de arrendamiento se le ha señalado como el segundo contrato en importancia de los regulados por la legislación civil, dada la frecuencia de su uso, después del contrato de compraventa. Es más, su importancia, tanto económica como jurídica, ha obligado a la especialización de los juzgadores, al menos en la capital de México, donde se cuenta con jueces de arrendamiento inmobiliario.
CONCEPTO
El concepto romanista moderno de arrendamiento es muy amplio; tanto, que no es posible presentarlo en forma unitaria, pues abarca objetos tan diversos como la legislación misma en que están contenidos; sin embargo, es necesario recurrir a un concepto genérico que sirva de referencia, como el que afirma que "la figura del arrendamiento se entiende como el hecho que una persona ceda a otra el goce de una cosa a cambio de un precio determinado y a tiempo cierto".
Considerado el arrendamiento en su calidad de contrato, Escriche lo define como "aquel por medio del cual una de las partes se obliga a dar a la otra para cierto tiempo y por cierto precio el uso o disfrute de una cosa o de su trabajo".
"Este contrato —destaca Antonio de J. Lozano— es tan necesario y universal como el de compraventa... porque en todos los lugares el hombre que carece de ciertas cosas se ve precisado a procurarse su goce cuando no puede o no quiere comprarlas".
El Código Civil colombiano, en su a. 1973, establece que "el arrendamiento es un contrato en el que las partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio, un precio determinado".
De esta aseveración, Ortega Torres deduce que el "arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensúa!, conmutativo (aunque sea aleatorio en la aparcería), de ejecución sucesiva y es acto administrativo, no dispositivo".
El artículo 1543 del Código Civil español define así el arrendamiento: "Es aquel por virtud del cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto".
Por lo que respecta al Código Civil, en su a. 2398 precisa el arrendamiento en los siguientes términos: "Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto". La regulación del contrato comprende de los artículos. 2398 al 2496 de dicho ordenamiento sustantivo.
El Código Civil del DF alude al límite temporal con la frase "uso o goce temporal de una cosa"; misma que debe interpretarse en el sentido de la temporalidad, no así en el literal de determinación previa de la duración, toda vez que el propio articulado prevé la hipótesis de que las partes no hayan pactado dicha duración dictando reglas para tal efecto.
Así, el pacto por el que se conviene la duración del contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, es incompatible con la naturaleza jurídica de estos actos por implicar una verdadera desmembración de la propiedad, equivalente a la enfiteusis, por oponerse a la temporalidad en los términos en que está redactado el a. 2398 del Código Civil.
En ese orden de ideas, el Código Civil vigente establece un límite de duración de los pactos arrendaticios, cuando éstos recaen sobre inmuebles; además, distingue plazos distintos según si los bienes inmuebles están destinados para habitación, comercio o industria. Pero el legislador no prevé la hipótesis respecto al plazo máximo a que puede sujetarse un contrato de arrendamiento sobre muebles, por tanto, las partes contratantes tienen la más amplia libertad para fijar el plazo de duración del arrendamiento, pero siempre teniendo presente el requisito necesario de que haya un plazo.
Se destaca también, de la definición del contrato de arrendamiento, que el arrendador se obliga a conceder temporalmente el uso o goce al mismo tiempo del bien. Así tenemos que si en el contrato sólo se concedió el uso del bien, el arrendatario podrá disponer de él conforme a lo pactado, o bien, conforme a la naturaleza o su destino, a. 2425, fr. III, del CC; si se pacta también respecto del goce, el arrendatario podrá hacer suyos los frutos o productos normales del bien, pero no del todo o de sus partes, pues en caso contrario ya no sería un pacto arrendaticio, sino un diverso acto jurídico traslativo de dominio.
En la doctrina se señala como nota específica del arrendamiento la proporcionalidad del precio con el tiempo de duración del contrato, añadiendo que el precio se calcula por unidad de tiempo, ya sea hora, día, mes, trimestre, semestre, año etc. La proporcionalidad del precio se regula en los artículos 2426 y 2429 del Código Civil.
LAS PARTES CONTRATANTES
Se llama parte arrendadora a la que se obliga a ceder el uso o goce temporal de un bien mueble o inmueble, a cambio de un precio cierto; se llama parte arrendataria a la adquiere el uso o goce temporal del bien, mediante el pago de un precio cierto.
ELEMENTOS ESCENCIALES
Consentimiento: se siguen las reglas generales de los contratos y se da con el acuerdo de las voluntades de ambas partes (arrendador y arrendatario), una para conceder el uso o el uso y goce de un bien, y la otra para pagar como contraprestación un precio cierto.
OBJETO
La cosa que se da en arrendamiento y el precio que debe ser cierto; no se necesita que el pago sea en dinero ya que pueden serlo las cosas y derechos que están en el comercio, que no sean fungibles, y tampoco los que estén fuera del comercio, como los bienes comunales o los derechos personalísimos. El precio debe ser cierto, verdadero y determinado o determinable, lo que quiere decir que debe de consistir en una suma de dinero o cualquiera otra cosa equivalente, que se trate de una simulación y que siempre exista la posibilidad de determinarlo como sería el pago de una renta en proporción al monto de las ventas en el caso de un local comercial.
ELEMENTOS DE VALIDEZ
Capacidad: para celebrar el contrato de arrendamiento se necesita sólo capacidad general; por lo tanto, los dueños pueden dar en arrendamiento por sí o mediante sus administradores, Esto significa que pueden darse los bienes ajenos, lo mismo sucede con los bienes que están asegurados y sujetos a un proceso, inclusive el arrendatario, con el consentimiento del arrendador, puede celebrar un contrato de arrendamiento.
Existen limitaciones al comodatario, el aparcero o los copropietarios. Aún más, aquellos que ejercen la patria potestad tienen limitada la celebración del contrato, lo mismo que el tutor, el albacea y los mandatarios, según las facultades que les son conferidas en los poderes.
Si bien existe libertad para contratar, la legislación civil establece limitaciones o prohibiciones para recibir en arrendamiento, sancionando el acto con la nulidad del contrato, como en el caso de los tutores respecto de los bienes del pupilo, que no pueden tomar en arrendamiento para sí o sus familiares. Lo mismo que los magistrados, jueces y funcionarios o empleados públicos, tienen prohibido tomar en arrendamiento los; bienes en los que intervienen.
FORMA
El contrato de arrendamiento es, como la mayoría de nuestros contratos, un acto consensual, por ello, basta que las partes contratantes se pongan de acuerdo respecto al bien y al precio que se pagará por el uso y goce de aquél, para que exista el contrato de arrendamiento. Al respecto el a. 2406, del Código Civil del Distrito Federal, estatuye que: "El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador". Por su parte el a. 2448-F preceptúa que: "Para los efectos de este capítulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador...". De los preceptos anteriores se deriva que el contrato de arrendamiento es existente y válido aunque no se celebre en forma escrita, pues en los artículos transcritos no se hace referencia alguna a la inexistencia o invalidez del contrato por falta de forma escrita. En todo caso, la expresión: ",..la falta de esta formalidad se imputará al arrendador...", implica que, en su caso, sobre él recae la carga de probar los términos del contrato. Ahora bien, el a. 958, del CPC del DF, dispone que: "Para el ejercicio de cualquiera de las acciones previstas en este título, el actor deberá exhibir con su demanda el contrato de arrendamiento correspondiente, en el caso de haberse celebrado por escrito"; sin embargo, ni de este precepto ni de los anteriores se infiere que el contrato de arrendamiento que no conste por escrito sea inexistente o no válido.
CLASIFICACIÓN
Es un contrato principal, porque no depende de ningún otro para su nacimiento o existencia y porque tiene su propia finalidad y función económica y jurídica;
· BILATERAL, porque ambas partes quedan obligadas en forma recíproca;
· ONEROSO, en virtud de que las obligaciones que ambas partes se deben, se traducen en provechos y gravámenes recíprocos;
· CONMUTATIVO, porque en este contrato se saben desde el momento de su celebración los derechos y obligaciones de las partes;
· se trata de un contrato IN-TUITU PERSONAE en el sentido de que el arrendatario no puede subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento si no es con el consentimiento del arrendador;
· es también un contrato FORMAL por regla general, ya que debe otorgarse por escrito en el caso de bienes muebles valiosos y siempre lo es tratándose de inmuebles;
· TEMPORAL, porque se celebra por un periodo limitado, el cual se fija en relación con el tiempo o con el uso o goce de la cosa arrendada;
· DE TRACTO SUCESIVO, porque las prestaciones del arrendador y del arrendatario no se cumplen en un solo acto, sino de una manera periódica, tiene esta naturaleza por antonomasia;
· NOMINADO y traslativo de uso o disfrute.
ESPECIES DE CONTRATOS
En nuestra legislación, el arrendamiento puede ser: administrativo, civil, mercantil y financiero. Del arrendamiento administrativo se ocupa el a. 2411, del Código Civil del Distrito Federal, que preceptúa: "Los arrendamientos de bienes nacionales, municipales o de establecimientos públicos estarán sujetos a las deposiciones del derecho administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este título". Es decir, el arrendamiento es administrativo, sin importar la naturaleza de los sujeto, cuando los bienes, objeto del contrato, pertenecen a
OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
Del ARRENDADOR:
· transmitir el uso o goce temporal de la cosa; entregar la cosa arrendada en tiempo, lugar y forma pactadas;
· conservar la cosa arrendada en el mismo estado para aquel que está destinada la cosa arrendada, y en caso de incumplimiento, el arrendatario puede pedir la rescisión del contrato o pedir a la autoridad judicial que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación;
· no estorbar ni embarazar el uso, ni cambiar la forma del bien, salvo en caso de reparaciones urgentes e indispensables;
· garantizar el uso o goce pacífico por el tiempo que dure el contrato;
· garantizar la posesión útil, por lo que es responsable de los vicios ocultos que impidan o disminuyan el uso del bien arrendado;
· responder de la evicción, pudiendo reclamarle el arrendatario la disminución de la renta, pagar las mejoras hechas por el arrendatario si autorizó al inquilino a hacerlas;
· devolver el saldo que hubiera en favor del arrendatario al término' del contrato;
· preferir al arrendatario en caso de un nuevo arrendamiento, siempre y cuando esté al corriente del pago de la renta.
Del ARRENDATARIO:
· pagar la renta en forma y tiempo convenidos;
· conservar la cosa en el estado en que la reciba, respondiendo de los daños y perjuicios que sufra el bien por culpa o negligencia, poniendo en conocimiento del arrendado la necesidad de reparaciones urgentes;
· hacer las reparaciones de poca importancia, no variar la forma de la cosa arrendada;
· informar al arrendador de toda usurpación o novedad dañosa;
· servirse de la cosa para el uso convenido o conforme a su naturaleza;
· responder del incendio de la cosa arrendada con las limitaciones que establece el Código Civil del DF;
· devolver el saldo que hubiera en favor del arrendador y restituir la cosa arrendada al término del contrato.
TERMINACIÓN.
Depende de si el contrato ha sido celebrado por tiempo determinado o indeterminado. En el primer caso, concluirá a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso a la otra en forma indubitable y, en el caso de inmuebles, si el predio es urbano o rústico. El a. 2483 del CC enumera las principales causas de terminación:
1) por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada;
2) por convenio expreso;
3) por nulidad;
4) por rescisión;
5) por confusión;
6) por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor;
7) por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública, y
8) por evicción de la cosa dada en arrendamiento.